Quando uma pessoa acha aquele imóvel dos seus sonhos, ela tem a opção do pagamento à vista ou financiado. O pagamento à vista, por mais que saia mais barato, não está dentro das condições de todos por ser um valor muito grande a ser desembolsado e o financiamento acaba sendo a opção de pagamento.
Mas, são poucos aqueles que realmente sabem como funciona o financiamento de imóveis. Com isso, escrevemos esse artigo com o objetivo de promover esse conhecimento.
Como funcionam
Quando o proprietário anterior da casa vende o imóvel, o banco paga a ele o valor do imóvel do financiamento e a responsabilidade legal do imóvel passa a ser do novo comprador.
Os financiamentos são feitos pelos diversos bancos existentes, onde cada um possui sua taxa de juros e duração do contrato de pagamento.
Eles são definidos de acordo com uma taxa fixa de juros dada pelo banco em relação as possíveis condições de compra. Geralmente, quanto maior o valor do imóvel, mais tempo requer para quitá-lo, o que faz com que os juros aumentem em relação ao valor final do imóvel.
Após a escolha do banco, você deve ir até a agência do mesmo para que comece as negociações com um gerente para que libere o crédito de financiamento para você.
Aprovação do crédito
Após iniciar as negociações, a primeira etapa que o banco faz é avaliar os seus documentos e a sua comprovação de renda, que é feita checando sua declaração de imposto de renda, extratos no banco e holerites.
Caso você seja autônomo, a comprovação de renda é feita por contratos de prestação de serviço, Imposto de Renda, declaração sindical sobre a sua categoria e o recibo de recebimentos por trabalhos que foram prestados.
Existe outra categoria também, que são as pessoas que não possuem conta em nenhum banco. Neste caso, o gerente te orientará da melhor forma sobre o que tem que ser feito e quais documentos são necessários para a aprovação.
Vale ressaltar um ponto importante: o pagamento das prestações não pode ser maior que 30% da renda bruta da pessoa ou casal.
Imóvel avaliado
Após a apresentação e checagem dos documentos, o banco designa uma imobiliária ou engenheiro/arquiteto para realizar uma avaliação do imóvel e comprovar para o banco que ele pode ser negociado por esse valor.
Avaliação pronta e documentos aprovados, o banco redige um documento que devem conter a assinatura tanto do comprador quanto do vendedor do imóvel. Esse contrato deve ser obrigatoriamente registrado em um cartório antes de ser levado à agência bancária.
Após isso, o crédito será liberado e o vendedor será pago de acordo com o valor do imóvel. O tempo até que a primeira prestação apareça é de 30 dias após a assinatura do contrato pelas duas partes.
Outro ponto importante, é que muitas pessoas fazem pequenas reformas ou pintura no imóvel para que valorize o preço final de venda. Com isso, deixamos um tópico no final voltado para tal assunto.
Tipos de financiamento
Os financiamentos são feitos utilizando recurso do FGTS ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Caso o imóvel seja comprado de uma construtora, também há uma opção de financiamento com a mesma.
Financiamento pelo FGTS
O financiamento utilizando os recursos que o seu FGTS é parte do Sistema Financeiro de Habitação (SHF). Os valores do imóvel e financiamento possui limites variados de acordo com o tempo.
Somente pessoas com uma renda familiar máxima pode participar do financiamento do imóvel pelo FGTS. Essa renda varia de acordo com a sua região.
E também, as taxas de juros cobradas são mais baixas que se você utilizar o SBPE.
Saiba mais sobre o assunto no site oficial do governo: https://www.fgts.gov.br/Pages/fgts-social/habitacao.aspx
Financiamento SBPE
No SBPE, diferentemente do FGTS, não há um limite de renda. Nele, as taxas de juros não podem por lei ser maiores que 12%/ano quando o imóvel é negociado dentro dos limites do SFH. Já quando não é negociado dentro do limite, os juros podem passar de 12%/ano.
Construtoras
Por último, tem a opção de negociação com as construtoras. O ponto positivo é a flexibilidade maior que a negociação permite. Não há taxas no financiamento, nem limite de juros e renda. Porém, os riscos são maiores.
Mas quais são esses riscos?
As construtoras financiam a construção dos imóveis por um banco. O que significa que os imóveis estão hipotecados ao banco. Caso a construtora vem a falência, o consumidor pode perder a casa.
Mas, calme! Existe um documento chamado certidão de ônus reais, que pode ser retirada em qualquer cartório.
Esse documento é o comprovante que você (comprador) tem para se proteger caso a empresa vá a falência e o banco exija o imóvel com pagamento.
Por isso, ressaltamos a importância da pesquisa também sobre a construtora que você irá financiar o seu imóvel. Cheque se ela já teve problemas na justiça e verifique as construções realizadas anteriormente pela mesma.
Pagamento de serviços do imóvel
Como falamos lá acima, as pinturas/reformas valorizam o seu imóvel. Existem 2 tipos de pinturas que valorizam o imóvel. São elas: as pinturas de defeitos em residências e pinturas prediais completas em prédios.
Com a avaliação feita antes da pintura/reforma da residência, são identificados locais com falhas que vão deixar o ambiente “feio” e causar problemas futuros.
O pagamento é feito para o pintor/pedreiro ao final do seu serviço e para os materiais utilizados que o próprio profissional faz o orçamento. Caso você opte por fazer o serviço você mesmo, o custo é apenas de materiais. Esses materiais podem ser pagos de acordo com a loja que você comprou. Geralmente, dividem em até no máximo 10x sem juros.
Já nas pinturas e reformas prediais, o pagamento é feito para uma empresa responsável pelo serviço. Além de deixar a estética visualmente agradável, as pinturas e reformas protegem a estrutura e destaca o prédio entre outros da região, valorizando-o no mercado.
O pagamento, na grande maioria das empresas, é em quantidades de vezes sem juros. As melhores dividem em até 12x sem juros.
Esse pagamento é feito após os 30 dias do começo da pintura, e assim indo até a quantidade de vezes que foi dividida.
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